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SF Club statale - weekly paper

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April 14, 2025

Multiproprietà: vacanze di lusso alla portata di tutti?

Chi non vorrebbe passare le vacanze nei resort delle località più esclusive ad un prezzo irrisorio? Le multiproprietà immobiliari sembrano dare questa opportunità, ma è davvero così?

Cos’è una multiproprietà?

Il concetto di multiproprietà nasce negli anni ‘60 in Francia, con l’obiettivo di rendere più accessibili le vacanze in luoghi desiderati, offrendo agli acquirenti la possibilità di pagare per il tempo effettivamente trascorso nella proprietà. Questo modello immobiliare si è diffuso nei due decenni successivi, diventando un’opzione popolare negli anni ‘80, con la costruzione di strutture dedicate a questa tipologia di investimento.

Si tratta quindi di un modello immobiliare in cui la proprietà dell’unità è condivisa tra più persone, che possono usufruirne in specifici e prestabiliti momenti dell’anno. Questo sistema permette di accedere a strutture complete di qualsiasi servizio in destinazioni di lusso, senza gli oneri ed i costi legati all’acquisto di un intero alloggio.¹

Inquadramento giuridico

Dal punto di vista giuridico, la multiproprietà può essere definita come proprietà turnaria, in quanto sulla stessa unità abitativa gravano una pluralità di diritti attribuiti a soggetti diversi per periodi prestabiliti.²

In Italia, la configurazione giuridica di questo investimento si può inquadrare in due principali modelli: quello di multiproprietà con diritto reale di godimento a tempo parziale, che prevede l’acquisto di una quota di comproprietà ed è regolata dal Codice Civile e dalla Legge 27/1997, e quello di multiproprietà obbligatoria o contrattuale, che implica solo un diritto personale di godimento e non un diritto reale sull’immobile, ed è regolata dal Codice del Consumo e dalle direttive UE. Quest’ultima forma è la più diffusa nel Belpaese perché più semplice.

Al momento dell’acquisto si può scegliere un periodo dell’anno tra quelli ancora disponibili, generalmente di almeno una settimana e, a seconda delle disposizioni contrattuali, il diritto di usufruire dell’immobile può estendersi ad una durata perpetua o limitata, pari ad almeno un anno.³

La struttura giuridica cambia a seconda dell’ordinamento di riferimento: se in Italia consiste nell’acquisto di una quota di proprietà utilizzabile per un determinato periodo dell’anno, il time sharing anglosassone prevede invece l’acquisto di diritti d’uso temporaneo, mentre la gestione delle quote è affidata ad un trust. A metà tra queste due visioni, troviamo la nouvelle propriété francese, che prevede l’acquisto dell’intero immobile, che viene allocato ad altri tramite una società di gestione.

Nonostante le differenze tra i vari modelli giuridici in vigore nei diversi Paesi e la profonda dinamicità normativa che ha caratterizzato questa forma di contratto nel corso del tempo, la legislazione dell'Unione Europea trova una base comune nella Direttiva 94/47/CE, che garantisce diritti ai consumatori e regola il settore. L’Italia ha recepito la direttiva con il decreto legislativo 427/1998, integrando le disposizioni nel Codice del Consumo. La legislazione europea è intervenuta nuovamente nel 2008, con la Direttiva 2008/122/CE, rafforzando la protezione per gli acquirenti.⁴

Vantaggi e svantaggi

Il principale vantaggio della proprietà turnaria è dato dalla possibilità di accedere a destinazioni prestigiose a prezzi convenienti, senza ricorrere alla stipula di un contratto di locazione e senza gli oneri che ricadono sulla proprietà di una casa completa. Altri pro sono la manutenzione e la gestione professionali, affidate agli operatori della multiproprietà, che assicurano una struttura sempre in ottime condizioni senza che i singoli proprietari debbano intervenire. Alcuni sistemi offrono anche la possibilità di scambiare temporaneamente la propria settimana con altri multiproprietari in diverse località, così da potersi recare in altre destinazioni senza costi aggiuntivi e seguendo le proprie esigenze di tempo.⁵

Gli svantaggi, oltre al vincolo del periodo dell’anno scelto, riguardano i costi: all’iniziale acquisto della quota, solitamente a buon prezzo, si sommano i costi annuali di mantenimento, i quali possono essere molto elevati, oltre alle spese che ricadono sulla proprietà degli immobili, come l’IMU, che devono essere suddivise tra i multiproprietari in proporzione alle loro quote. Inoltre, le multiproprietà raramente si apprezzano nel tempo, risultando quindi un investimento che non genera guadagno a lungo termine. Infatti, vendere la propria frazione può essere difficile, in quanto può accadere che i prezzi di rivendita arrivino ad essere significativamente inferiori a quelli di acquisto. Un altro punto a sfavore è legato ai rischi legali e alle truffe, le quali sono molto diffuse in questo campo, soprattutto nei termini dei contratti, che, quando poco chiari, possono penalizzare gli acquirenti.⁶

Tipologie di multiproprietà

Nonostante sia la più comune, quella immobiliare non è l’unica tipologia di multiproprietà: esistono anche quella azionaria e quella alberghiera. Quest’ultima prevede che ad oggetto del diritto turnario di godimento ci sia un complesso alberghiero gestito da un’impresa alberghiera. Quella azionaria implica invece che un complesso immobiliare venga intestato ad una società per azioni, il cui capitale sociale è costituito da azioni ordinarie e privilegiate: il titolare di quest’ultime ha diritto di usufruire dell’immobile per un predeterminato periodo dell’anno.⁷

Il mercato delle multiproprietà oggi

I prezzi di acquisto di una comunione immobiliare per una settimana oscillano tra i 1.000 e i 40.000 euro per le location più esclusive, mentre i costi annuali ammontano ad una cifra tra i 400 e i 1.000 euro.

La diffusione delle multiproprietà non è uniforme sul territorio italiano: la città che rappresenta l’8,3% di tutto il mercato nazionale è Olbia, seguita da Sestriere e da Valtournenche, che coprono ciascuna quasi il 6% del mercato.⁸

Questo settore ha subito profondi cambiamenti e oscillazioni. Attualmente, rivendere una multiproprietà può rivelarsi complesso, il mercato di questa tipologia di immobili è infatti saturo e non ne esiste uno di proprietà già vissute. La situazione economica, la fiducia dei compratori verso le regolamentazioni giuridiche e i trend di viaggio sono tra gli indicatori che maggiormente influenzano l’economia delle proprietà condivise.

Durante la pandemia, periodo durante il quale i multiproprietari hanno pagato i costi di mantenimento senza poter usufruire del loro acquisto e la condivisione di spazi rappresentava un tema molto dibattuto, la situazione è peggiorata: il tempo medio di vendita è passato da 8,3 a 13,4 mesi, mentre il mercato immobiliare tradizionale contava una media pari a 5,5 mesi.

Nel 2022, conclusosi l’emergenza sanitaria, gli annunci di vendita hanno registrato un incremento del 340% rispetto al 2019, mentre nello stesso periodo la domanda è aumentata soltanto del 35%.

All’estero il settore è più dinamico. Secondo una ricerca di Allied Market Research, realizzata con i dati raccolti in venti Paesi, il sistema del timeshare mondiale è stato valutato 12,2 miliardi di dollari nel 2023 e si prevede raggiunga i 25,1 miliardi nel 2032, con un tasso annuo di crescita composto pari al 7,9%.⁹

Fonte: Allied Market Research

La ricerca prende in considerazione anche nuovi tipi di multiproprietà, che permettono di risolvere uno dei “contro”: la mancanza di flessibilità. Adattandosi alle esigenze moderne con alternative alla settimana fissa, come la floating week, diventa possibile scegliere qualsiasi settimana, se non ancora prenotata, durante la stagione selezionata in fase di acquisto. Un’altra opzione più elastica è la points-based timeshare, un sistema che si basa sull’acquisto di punti, utilizzabili come “valuta di vacanza”: a seconda di quanti punti si detengono si potrà prenotare in uno dei resort tra quelli del club di contratto, di cui si diventa membri. In questo caso, aumenta la flessibilità a discapito del prezzo, che risulta cospicuo se paragonato ad altri tipi di multiproprietà.¹⁰

Dallo studio si evince che il mercato di questa tipologia di immobili, oggi sviluppato principalmente in Europa e Nord America, potrebbe ampliarsi anche nel resto del globo, spinto dall’aumento della classe media, dei redditi disponibili e dell’interesse verso gli investimenti. Tuttavia, la scarna regolamentazione concernente la protezione degli acquirenti, la poca trasparenza e gli standard aziendali rappresentano un ostacolo non indifferente ad una diffusione omogenea nel mondo.

Uno studio più recente dello stesso ricercatore, datato gennaio 2025, conferma i dati con poche modifiche; quest’anno, infatti, il mercato del timeshare vale 19,35 miliardi di dollari e la previsione per il 2034 è di 26,14 miliardi, con un tasso annuo di crescita composto pari al 7,8%. Le nuove tendenze includono l’utilizzo della tecnologia per prenotazioni, gestione e l’integrazione di strutture e programmi per il benessere, uniti ad un migliore supporto ai clienti e all’uso della realtà virtuale per mostrare gli alloggi al fine di attrarre nuovi acquirenti.¹¹

Multiproprietà nel mondo dell’arte

La pratica commerciale in cui più soggetti sono pieni proprietari di uno stesso bene e possono goderne a turno, impiegando una ridotta quantità di risorse finanziarie, è stata adottata anche nel settore dell’arte. Uno dei primi esempi risale al 2012 ed ha avuto come oggetto l’acquisto dell’ultima copia disponibile di The Clock di Christian Marclay, una video-installazione ora in multiproprietà tra tre musei delle città di Londra, Parigi e Gerusalemme.¹²

Con il diffondersi delle piattaforme digitali, sono emerse diverse startup, come Artuu e ArtSquare per nominarne alcune, le quali propongono un nuovo modello di proprietà turnaria che renda il mercato dell’arte, spesso poco accessibile, più democratico, permettendo l’acquisto di piccole quote di opere. A differenza di quella immobiliare, in questo caso è negata la possibilità di fruire fisicamente dell’opera, si tratta più di un investimento per ottenere piccoli ma sicuri profitti. I tassi di invenduto nel settore sono infatti ai minimi storici, anche se un’incertezza è costituita dall‘inquadramento fiscale degli eventuali profitti, che rappresenta il principale oggetto di un possibile contenzioso con le autorità fiscali.¹³

Alternative di investimento immobiliare

Una soluzione per chi cerca un sistema simile a quello delle multiproprietà sono i condhotel, o condomini alberghieri, in cui i proprietari di un’unità possono affittarla ad altri per un breve periodo come se fosse una soluzione alberghiera, con un gestore unico dei vari alloggi nella struttura.¹⁴

Un’altra opzione è rappresentata dalla fractional ownership, una strategia di investimento nella quale più parti condividono le spese di un asset di alto valore, come uno yacht di lusso o un resort per vacanze. Qui, a differenza della proprietà turnaria, i proprietari possiedono una quota effettiva dell’immobile, ottenendo i diritti di proprietà reali e quindi una maggiore autonomia di utilizzo e di vendita.¹⁵

Un’ulteriore alternativa che permette di investire nel mercato immobiliare ottenendo rendimenti migliori e con più flessibilità è la tokenizzazione immobiliare, che, prevedendo una digitalizzazione degli immobili reali, rende possibile creare numerosi token o frazioni di proprietà, venduti come asset digitali su una piattaforma blockchain; gli investitori hanno quindi diritto alla parte dei ricavi generati con affitti e plusvalenze corrispondenti alle loro quote.¹⁶

Esistono inoltre i Real estate investment trusts, ossia fondi di investimento che consentono di non dover acquistare direttamente le proprietà e di poter diversificare i settori di destinazione immobiliare, puntando ad esempio su quelli logistico e sanitario.¹⁷

Infine, un'altra alternativa è fornita dal crowdfunding immobiliare che, permettendo di finanziare singoli progetti, offre un rendimento atteso più alto dei fondi di investimento immobiliare, ma il capitale è vincolato fino al termine del progetto.¹⁸

Conclusioni

Le multiproprietà possono sembrare un’opportunità interessante per il loro prezzo di acquisto contenuto e la possibilità di soggiornare in località ricercate. Tuttavia, presentano molti svantaggi, soprattutto in termini di flessibilità e rivendita, fattori che ne riducono l’attrattiva, tanto che, oggigiorno, il mercato offre numerose alternative più redditizie e sicure.

Il settore delle proprietà turnarie in Italia potrebbe rinascere attraverso una modernizzazione, in modo da poter rispondere alle esigenze di un turismo più dinamico e di uno stile di vita più volatile. Innovazioni come la fractional ownership o l’utilizzo di blockchain potrebbero rappresentare un futuro per questo modello immobiliare ormai decadente.

Crediti

Autore: Nicole Beretta - Associato Area Editoriale
Caporedattore: Alessandro Liberati - Head Area Editoriale
Impaginazione e grafiche: Simone Triozzi - Head Area Comunicazione